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기획

2021년 새해달라지는 부동산제도

by cntn 2021. 1. 7.

2021년 새해달라지는 부동산제도

 


2021년 새해, 당장 1월부터 달라지는 부동산제도를 살펴본다. 지난해 정부는 수많은 부동산대책들과 규제들이 쏟아냈다.
정부입장에서 부동산시장의 안정을 위해 많은 대책을 내놓았으나, 실상 현실은 오히려 집값상승과 지역별 부동산시장이 악화되면서 부정적인 효과들이 나오고 있는 상황이다. 
때문에 집도 없는 2030세대와 집만 있는 6070세대 모두 정부에 저격당했다 라는 말이 나오기도 하는 지경이다.
올해부터 적용되는 부동산정책들, 특히나 세금정책이 정말 많이 바뀌었다.
따라서 모르고 있으면  이제는 직접적인 손해나 세금폭탄을 맞을 수 있다. 어느때보다도 확실하게 확인하고, 준비하고 계획해야한다.
무엇보다  '세금'정책은 꼭 확인할 필요가있다. 
집을 사고 팔때 혹은 보유하고 있는 동안의 세금이 역대 최고로 인상이 되었으며,그에 반해 공제조건은 반대로 더욱 좁혀지고 까다로워졌기 때문이다.

▲ 부담 커지는 보유세(재산세+종합부동산세)

집을 보유하고 있다면 부과되는 세금이 바로 '재산세'와 '종합부동산세'다. 
'재산세'는 집값과 관계없이 모든 주택에 대해 부과된다.
정부는 부동산 공시가격 현실화에 따른 세부담을 완화하기위해 공시가격 6억원(과세표준 3억6천만원)이하의 1세대 1주택자에 대한 주택분 재산세 세율을 과표구간별 0.05%P 인하했다.
이를 감안하면 가구당 최대 18만원의 재산세 부담이 완화될것으로 보인다.
'종합부동산세(종부세)'는 공시 가격이 9억원을 넘는 주택에 대해서만 부과된다.
여기서 종부세는 특히나 민감한 사항으로 종부세 세율이 1주택자든 다주택자든 모두 오를것으로 보인다.
2주택 이하 보유자의 경우 구간별로 0.1~0.3%가량 인상되며, 다주택자가 되면 부담은 더욱 커진다.
3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 구간별로 0.6~2.8% 인상,여기에 세부담 상한이 300%(이전제도는 200%)로 높아지게 된다. 
게다가 공제 기준도 1주택자와 달리 9억원에서 6억원으로 낮아지며, 정부에서는 공시가를 현실반영해 상향목표하고 있기 때문에 이와 맞물려 종부세의 부담은 더욱 커질 전망이다. 
종부세를 부과하는 시점이 매년 6월 1일이기때문에 만약 종부세의 부담을 피하고 싶다면 5월안으로는 매각을 해야한다.
종합부동산세 산정 시 '부부 1주택 공동명의자'는 적용 받을 공제방식을 선택할 수 있게된다. 
기존의 종부세는 가구가 아니라 인별로 과세했다. 1주택자가 단독명의를 하면 9억원까지 공제하고, 부부가 공동명의로 취득을 하면 한 사람당 6억원씩을 공제하는 식이였다. 
하지만 앞으로는 1세대 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용 받거나 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수 있다. 
유리한 방식을 따져보면서 세무서에 신청하면된다.

 ▲ 양도세-소득세 최고세율 45%로 상향

'양도소득세'란 부동산 등을 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도할 때 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 부과하는 세금이다.
올해 양도세 변화로 1월 1일부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오르게된다. 
현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정되었다.
또 주목할 것은 조정대상지역에서 단기 거래나 다주택자에 대한 양도소득세율은 6월1일부터 최대 70%까지 인상되는데 여기서 1년 미만 단기 보유한 주택을 매매할 경우양도세율이 70%, 1년 이상 2년 미만 보유한 경우는 60% 세율이 적용된다.
1세대 1주택 양도세 비과세 조건도 기존에는 2년 이상 보유해야 하는 조건이 적용됐지만, 올해부터는 다주택자가 1주택자가 되어 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 해당 주택 취득일이 아니라 '다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날'이 기준이된다.
장기보유특별공제 혜택을 온전히 받으려면, '2년 이상 거주' 조건을 충족해야한다.
기존에는 9억원이 넘는 고가주택 소유자라도 1가구 1주택자라면 거주여부나 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았지만조건 미충족 시에는 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유 시 최대 30%까지만 공제된다.
이에 따라 연 8%였던 공제율은 올해 1월1일 이후 양도분부터 보유기간 4%+거주기간 4%로 조정됩니다.
즉, 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 된다.
또 달라지는 것이 분양권도 주택수에 포함되는것이다. 
기존에는 양도세를 부과할 때 분양권은 제외 대상이었지만, 올해부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택수에 포함돼 양도세가 부과된다.
이처럼 양도세와 종부세 부담이 커지면서 '증여'가 관심을 끌고있다.
양도를 하기에는 다주택자가 조정대상지역 내에서 주택을 매각 때 2주택자는 20%, 3주택자는 30%의 양도세가 부과돼 사실상 양도차익의 대부분이 환수되기 때문이다.





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